Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu em 2026 e o que muda para você

Resposta direta sobre Airbnb em condomínio: em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por 5 votos a 4, no REsp 2.121.055, que a exploração econômica ou profissional de apartamento em condomínio residencial para estadias de curta duração depende de aprovação da assembleia. O quórum mínimo é de dois terços dos votos de todos os condôminos, e a regra alcança plataformas como o Airbnb. Depois disso, o STJ afetou o Tema 1.443 dos recursos repetitivos, que vai definir se a simples cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir essas locações. Enquanto o tema não é julgado, os processos sobre essa questão estão suspensos em todo o país.

Se você é síndico, mora em condomínio ou aluga seu apartamento por temporada, a decisão afeta você. Este artigo explica o que o STJ decidiu, o que diz a lei, quais são os argumentos de quem defende e de quem critica o Airbnb em condomínio e o que síndicos e condôminos devem fazer agora.

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio

2021: as primeiras decisões sobre Airbnb em condomínio

A discussão sobre Airbnb em condomínio chegou ao STJ em 2021. A Quarta Turma, no REsp 1.819.075/RS, e a Terceira Turma, no REsp 1.884.483/PR, admitiram que um condomínio de destinação residencial restrinja a locação de unidades por curtíssimo prazo. A tese divulgada pelo Informativo 720 do STJ, referente ao REsp 1.884.483/PR, foi a de que o condomínio exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidades por curto período de tempo. Os dois julgados resolveram casos concretos e não tinham efeito vinculante para os demais tribunais.

Maio de 2026: a Segunda Seção uniformiza o entendimento

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção, que reúne as duas Turmas de direito privado, julgou o REsp 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi, e manteve acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O Airbnb participou do processo como interessado. Por 5 votos a 4, o colegiado definiu que a exploração econômica ou profissional do imóvel descaracteriza a destinação residencial e, por isso, depende de autorização do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos (notícia oficial do STJ).

Dois pontos do voto da relatora merecem atenção:

• A plataforma não define o negócio. Nas palavras da ministra, “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio”. O que importa é como o imóvel é usado, e não se o anúncio está no Airbnb, em outro site ou com uma imobiliária.
• Contrato atípico. Para a relatora, os contratos intermediados por plataformas como o Airbnb não se enquadram propriamente como locação residencial nem como hospedagem em hotel, e podem ser tratados como contratos atípicos. A locação para temporada, em si, continua prevista em lei (Lei 8.245/1991, art. 48).

Sem a aprovação da assembleia, concluiu a relatora, “a utilização pretendida pela recorrente está vedada”.

Como votaram os ministros no caso do Airbnb em condomínio

Segundo o Migalhas, acompanharam a relatora os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. Ficaram vencidos os ministros Antonio Carlos Ferreira, que abriu a divergência, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva, e o desembargador do TJMG Luís Carlos Gambogi, convocado para atuar no STJ.

A maioria tratou da exploração econômica ou profissional do imóvel. O Migalhas lembra um ponto já reconhecido pelo STJ: a simples utilização de plataformas digitais não altera, por si só, a natureza residencial da unidade. Para a divergência, conforme análise publicada no ConJur, a proibição precisaria constar expressamente da convenção, e a cláusula genérica de destinação residencial não bastaria.

A maioria entendeu o contrário. Segundo o próprio STJ, a convenção não precisa vedar expressamente a locação por curta temporada: basta estabelecer a destinação exclusivamente residencial das unidades para que essa modalidade seja considerada incompatível com a finalidade do condomínio. É esse ponto que o Tema 1.443 vai definir com efeito obrigatório para todo o país.

Tema 1.443: o que ainda está aberto sobre Airbnb em condomínio

Depois do julgamento de maio, a Segunda Seção afetou os Recursos Especiais 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.443. O STJ vai decidir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção basta para impedir a locação por curta temporada em plataformas digitais como o Airbnb ou se é necessária proibição expressa (STJ; Migalhas).

O STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem essa questão. Quando o Tema 1.443 for julgado, a tese fixada terá de ser observada por juízes e tribunais (art. 927, III, do Código de Processo Civil).

Quadro-resumo: Airbnb em condomínio no STJ

O que diz a legislação brasileira sobre Airbnb em condomínio

Não existe lei federal específica sobre Airbnb em condomínio. A discussão se resolve pela combinação das normas abaixo.

Constituição Federal

• Art. 5º, XXII e XXIII: garante o direito de propriedade e determina que a propriedade atenderá a sua função social.
• Art. 6º: inclui a moradia entre os direitos sociais.
• Art. 170: funda a ordem econômica na livre iniciativa e tem entre seus princípios a propriedade privada e a função social da propriedade.

Os dois lados da controvérsia recorrem à Constituição. O proprietário invoca o direito de propriedade e a livre iniciativa; o condomínio, a função social da propriedade e a moradia dos demais condôminos.

Código Civil

• Art. 1.228: o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o § 1º exige que esse direito seja exercido em consonância com suas finalidades econômicas e sociais.
• Art. 1.335, I: é direito do condômino usar, fruir e livremente dispor da sua unidade.
• Art. 1.336, IV: é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.
• Art. 1.351: com a redação da Lei 14.405/2022, a alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. É o quórum aplicado pelo STJ em maio de 2026.

Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)

O art. 48 considera locação para temporada a que se destina à residência temporária do locatário. Os motivos podem ser lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no seu imóvel e outros fatos de duração determinada. O prazo não pode passar de noventa dias. Quem defende o Airbnb em condomínio sustenta que a estadia curta é locação para temporada e, por isso, é permitida. O STJ, porém, tratou a estadia de curta duração explorada economicamente como contrato atípico, distinto da locação residencial.

O que a imprensa e os especialistas destacaram sobre Airbnb em condomínio

• InfoMoney (Agência O Globo): noticiou que o aluguel via Airbnb em condomínio passou a exigir o aval de dois terços dos moradores (leia a matéria).
• Migalhas: registrou o placar de 5 a 4 e, depois, a afetação do Tema 1.443 com a suspensão nacional dos processos (leia a matéria).
• ConJur: em artigo de opinião, o advogado Marcelo Frullani Lopes sustenta que a divergência entre os ministros é mais conceitual do que prática e que o julgamento não consagrou proibição absoluta ao uso de plataformas (leia o artigo).

Argumentos a favor e contra o Airbnb em condomínio

O que dizem os que defendem o Airbnb em condomínio

• O proprietário tem o direito de usar e fruir o seu imóvel (CF, art. 5º, XXII; CC, arts. 1.228 e 1.335, I).
• A Lei do Inquilinato admite a locação para temporada de até 90 dias.
• A renda do aluguel ajuda o proprietário a pagar financiamento, quota condominial e tributos.
• Problemas de barulho ou segurança podem ser enfrentados com regras de uso, cadastro de hóspedes e multa, sem proibir a atividade.
• O Airbnb sustenta publicamente que a locação por sua plataforma é legal (posição da empresa).

O que dizem os que se opõem ao Airbnb

• A alta rotatividade de pessoas estranhas afeta a segurança, o sossego e o uso das áreas comuns (CC, art. 1.336, IV).
• A exploração econômica da unidade muda a destinação residencial do prédio, e essa mudança depende da assembleia (CC, art. 1.351).
• Portaria, limpeza e manutenção das áreas comuns ficam mais caras, e o custo recai sobre todos os condôminos.
• Em maio de 2026, o STJ acolheu essa leitura e exigiu a aprovação da assembleia.

O que o síndico deve fazer diante do Airbnb em condomínio

1. Ler a convenção e o regimento interno. Verifique a destinação do condomínio (residencial, comercial ou mista) e se há cláusula expressa sobre locação de curta temporada.
2. Não proibir por decisão própria. O síndico não pode criar uma proibição nova por decisão própria ou por circular. Pode e deve, porém, fazer cumprir a convenção e as decisões da assembleia (CC, art. 1.348, IV), inclusive notificando o condômino, de preferência com orientação jurídica.
3. Levar o tema à assembleia com convocação regular. Coloque o assunto na ordem do dia e registre em ata os votos de cada unidade. Para autorizar a atividade em condomínio residencial, ou para alterar a convenção, são necessários dois terços dos votos de todos os condôminos, e não apenas dos presentes. Sem esse quórum, a deliberação fica exposta a questionamento.
4. Acompanhar o Tema 1.443. A tese do repetitivo pode mudar o peso da cláusula genérica de destinação residencial.
5. Tratar os problemas concretos. Barulho, uso indevido de áreas comuns e falta de identificação de visitantes podem ser objeto de regras do regimento e das sanções previstas na convenção.

O que o condômino que aluga pelo Airbnb deve fazer

1. Conferir a convenção antes de anunciar. Veja o que ela diz sobre destinação e sobre Airbnb em condomínio. Se o condomínio é residencial e a assembleia não aprovou a atividade, o anúncio pode ser questionado.
2. Participar da assembleia. É nela que a autorização pode ser aprovada, com regras de cadastro, número de hóspedes e uso das áreas comuns.
3. Distinguir o uso esporádico do uso profissional. O STJ tratou da exploração econômica ou profissional da unidade. Cada situação depende dos fatos do caso.
4. Verificar se há processo suspenso. Se já existe ação sobre o tema, ela pode estar parada aguardando o julgamento do Tema 1.443.

Glossário do Airbnb em condomínio para síndicos e condôminos

• Convenção de condomínio: documento que fixa as regras básicas do condomínio, entre elas a destinação das unidades (residencial, comercial ou mista). Sua alteração depende de dois terços dos votos dos condôminos (CC, art. 1.351).
• Regimento interno: conjunto de regras do dia a dia, como uso de áreas comuns, horários e cadastro de visitantes.
• Destinação residencial: previsão de que as unidades servem à moradia. O condômino deve respeitar a mesma destinação da edificação (CC, art. 1.336, IV).
• Locação para temporada: locação para residência temporária, por até noventa dias, prevista no art. 48 da Lei 8.245/1991.
• Recurso repetitivo: rito em que o STJ julga um caso representativo e fixa uma tese que juízes e tribunais devem seguir em processos com a mesma questão (CPC, art. 927, III).
• Afetação: decisão que submete a controvérsia ao rito dos repetitivos. No Tema 1.443, a afetação veio acompanhada da suspensão nacional dos processos sobre o assunto.

Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínio

O condomínio pode proibir o Airbnb?

Pelo entendimento da Segunda Seção do STJ sobre Airbnb em condomínio, firmado em maio de 2026 (REsp 2.121.055), a exploração econômica ou profissional de unidades de condomínio residencial em estadias de curta duração depende de aprovação da assembleia por dois terços dos condôminos. Sem essa aprovação, a atividade fica vedada. O Tema 1.443 ainda vai definir se a cláusula de destinação residencial basta, por si só, para impedir a locação.

O síndico pode proibir o Airbnb sozinho?

Não. A destinação do condomínio e a alteração da convenção são matérias da assembleia (CC, art. 1.351). O síndico não cria proibição nova, mas deve fazer cumprir a convenção e as decisões da assembleia (CC, art. 1.348, IV).

Qual o quórum para liberar ou proibir o Airbnb no condomínio?

O STJ aplicou o art. 1.351 do Código Civil, que exige dois terços dos votos de todos os condôminos (não apenas dos presentes) para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade. Em condomínio residencial, segundo a Segunda Seção, esse quórum é exigido para autorizar a exploração econômica da unidade.

A decisão do STJ vale para todos os condomínios do Brasil?

O julgamento de maio de 2026 resolveu um caso concreto e não tem efeito vinculante, mas tem grande peso por uniformizar o entendimento das duas Turmas de direito privado do STJ. A tese obrigatória para todo o país virá com o julgamento do Tema 1.443, sob o rito dos recursos repetitivos.

Airbnb é locação para temporada?

Depende da forma de uso. A Lei 8.245/1991 (art. 48) prevê a locação para temporada de até 90 dias. O STJ entendeu que a estadia de curta duração com exploração econômica da unidade pode ser contrato atípico, diferente da locação residencial e da hospedagem.

Os processos sobre Airbnb em condomínio estão suspensos?

Sim. Com a afetação do Tema 1.443, o STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação por curta temporada.

Quem já anuncia o apartamento no Airbnb em condomínio residencial precisa parar?

Depende da convenção e do que a assembleia já deliberou. Pela orientação da Segunda Seção, em condomínio residencial a exploração econômica ou profissional da unidade depende de autorização por dois terços dos votos dos condôminos. Quem já anuncia deve conferir a convenção e as atas do condomínio e buscar orientação jurídica antes de decidir. Se houver processo sobre o tema, ele pode estar suspenso até o julgamento do Tema 1.443.

Conclusão: Airbnb em condomínio depois do STJ

A jurisprudência de 2026 sobre Airbnb em condomínio dá mais segurança ao condomínio que quer controlar a locação de curta temporada, mas não encerra a discussão. A orientação atual do STJ exige que a decisão passe pela assembleia, com dois terços dos votos. A resposta definitiva sobre o peso da cláusula de destinação residencial depende do Tema 1.443. Cada convenção tem redação própria, e a análise do caso concreto continua necessária antes de proibir, liberar ou contestar a atividade.

Leia também: Direitos e restrições aplicados ao condômino inadimplente e outros textos em Artigos & Notícias.

Fontes consultadas

Superior Tribunal de Justiça

• STJ. Condomínio deve aprovar uso de imóvel para estadia de curta duração. Notícia de 7 de maio de 2026 (REsp 2.121.055).
• STJ. Aluguel por curta temporada é tema de recurso repetitivo no STJ. Notícia de 17 de setembro de 2026 (Tema 1.443).
• STJ. REsp 1.819.075/RS, Quarta Turma, 2021; REsp 1.884.483/PR, Terceira Turma, 2021 (resumo do Informativo 720).

Legislação

• Constituição Federal de 1988, arts. 5º, XXII e XXIII, 6º e 170.
• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.228, 1.335, 1.336 e 1.351, este com a redação da Lei 14.405/2022.
• Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), art. 48.
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 927, III.

Imprensa e artigos

• Migalhas. Aluguel de Airbnb em condomínios depende de aprovação em assembleia. Maio de 2026.
• Migalhas. STJ afeta recursos e suspende ações sobre Airbnb em condomínios. Junho de 2026.
• InfoMoney (Agência O Globo). STJ decide que aluguel via Airbnb em condomínio exige aval de 2/3 dos moradores. Maio de 2026.
• LOPES, Marcelo Frullani. O caso Airbnb no STJ e uma divergência que talvez não exista. ConJur, 9 de julho de 2026.
• Airbnb. Locação via Airbnb em condomínios é legal. Posição institucional da empresa.

Imagens

• Themium. 4 Prédios do Condomínio Renaissance, Taubaté. Wikimedia Commons, CC0.
• Themium. Prédio Sudoeste do Condomínio Renaissance, Taubaté. Wikimedia Commons, CC0.
• Max Rocha/STJ (STJNoticias). Edifício Sede do STJ. Wikimedia Commons, licença CC BY 4.0.
• Pixabay. Living Room Interior Designer. Wikimedia Commons, CC0.

Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado sobre a convenção e os fatos do seu condomínio. Informações atualizadas em outubro de 2026.

Almeida & Guimarães Sociedade de Advogados, Aracaju/SE. Sócios: Dr. Relber Almeida de Sousa (OAB/SE 9.772) e Dra. Mirelly Maiary Guimarães Silva (OAB/SE 9.691). Atuação em Direito Condominial.